Avis portant sur la publication des « Lignes directrices pour le développement et la construction de logements de haute qualité dans la Région autonome de Mongolie-Intérieure »

Aux bureaux des affaires du logement et de la construction urbaine et rurale des différentes villes alliées, ainsi qu'aux bureaux des affaires du logement et de la construction urbaine et rurale des villes de Manzhouli et d'Erlianhaote :
 

Afin de répondre aux besoins urgents et améliorés en matière de logement des populations, d'encourager les entreprises immobilières à construire des résidences de haute qualité qui satisfont pleinement les citoyens, de soutenir la transformation et la modernisation du secteur immobilier dans l'ensemble de la région, et de promouvoir un développement immobilière de haute qualité, nous vous transmettons désormais les « Lignes directrices pour le développement et la construction de résidences de haute qualité de la Région autonome de Mongolie-Intérieure », accompagnées du « Guide technique pour la construction de résidences de haute qualité de la Région autonome de Mongolie-Intérieure ». Nous vous prions d'appliquer ces documents en tenant compte des spécificités locales. En cas de difficultés rencontrées dans votre travail quotidien, n'hésitez pas à nous en faire part ; notre département procédera éventuellement à des ajustements adaptés.

Le Département du Logement et de la Construction urbaine et rurale de la région autonome de Mongolie-Intérieure

29 septembre 2024

Directives pour le développement et la construction de logements de haute qualité dans la région autonome de Mongolie-Intérieure
 

La construction de logements de haute qualité s'inscrit dans le cadre du passage du marché immobilier de la région à une nouvelle phase de développement caractérisée par un déséquilibre entre offre et demande structurelle, malgré une pénurie globale initiale. Cela exige une mise en œuvre complète du nouveau concept de développement, la construction active d'un nouveau modèle de développement économique et une réponse proactive aux nouveaux défis ainsi qu'à la résolution des nouveaux problèmes. Afin de concrétiser les orientations fixées par la troisième session plénière du 20ème Comité central du Parti, visant à « accélérer la mise en place d'un nouveau modèle de développement immobilier », et conformément au « Plan d'application destiné à soutenir le développement de haute qualité des secteurs du logement et de l'urbanisme en Mongolie-Intérieure » établi par le Ministère du Logement et de l'Urbanisme, nous nous engageons à construire des logements de haute qualité qui répondent pleinement aux attentes et à la satisfaction de la population. Voici donc les directives suivantes.

I. Exigences générales

Guidé par la pensée du socialisme aux caractéristiques chinoises de la nouvelle ère telle que formulée par Xi Jinping, nous mettrons pleinement en œuvre l'esprit du 20ème Congrès du Parti et des troisièmes sessions plénières du 20ème Comité central. Nous resterons fidèles à la vision du développement centrée sur le peuple, en faisant de la consolidation solide de la communauté nationale chinoise le fil conducteur. Ainsi, nous répondrons aux besoins urgents et améliorés en matière de logement des populations, tout en perfectionnant les politiques et mesures concernant la planification, la conception, la construction, la réception et l'entretien de logements de haute qualité. Nous encouragerons les entreprises immobilières à viser l'amélioration de la qualité des logements et du cadre de vie, en adoptant de nouveaux matériaux, de nouvelles techniques et de nouvelles technologies pour construire des résidences de haute qualité, offrant sécurité durable, santé et confort, ainsi qu'un environnement respectueux de l'énergie verte, sobre en carbone et intelligent et pratique.

2. Tâches prioritaires

(1) Renforcer les mesures de contrôle de la qualité. Avant le début des travaux du projet, l'entreprise générale de construction soumet aux entreprises de développement immobilier ainsi qu'aux organismes de supervision de la sécurité et de la qualité du département local du logement et de la construction un « Plan de prévention et de contrôle des problèmes de qualité des logements haut de gamme », en se basant sur la situation réelle du projet et les normes de qualité en vigueur. Ce plan énumère clairement les mesures préventives destinées à remédier aux problèmes courants tels que les infiltrations, les bourrelets d'air, les fissures, l'absence d'isolation acoustique, les obstructions des canalisations, la mauvaise étanchéité et les odeurs remontant des conduits de fumée. Les entreprises de développement immobilier déterminent raisonnablement le calendrier de construction et le coût du projet, mettent en place une gestion rigoureuse du système de qualité des projets immobiliers, organisent sans délai les inspections finales et veillent pleinement à la mise en œuvre du « Certificat de conformité de la qualité résidentielle », du « Livret de garantie de la qualité résidentielle » et du « Guide d'utilisation de la qualité résidentielle », tout en instaurant un système de suivi post-vente et de traitement des réclamations. De leur côté, les bureaux d'études doivent élaborer avec soin les documents directeurs pour la conception des projets de logements haut de gamme, en jouant pleinement leur rôle technique d'orientation tout au long du processus de construction. Ils doivent également rédiger des documents spécifiques abordant les points techniques complexes ou sensibles propres aux projets de logements haut de gamme, afin de résoudre efficacement des problèmes tels que la durabilité des matériaux de construction, la protection contre l'humidité et l'étanchéité, l'isolation acoustique et la réduction du bruit, ainsi que la maîtrise de la consommation énergétique et des coûts. Enfin, ils participent activement à l'étude et à l'établissement d'un catalogue de technologies promues. Quant aux sociétés de supervision, elles assument la responsabilité de superviser la qualité des matériaux de construction et des procédés de mise en œuvre, en appliquant strictement les régimes de prélèvement sous contrôle et de vérification à l'arrivée sur site, afin de garantir concrètement que les matériaux et les méthodes de construction respectent bien les normes et exigences spécifiques ainsi que les prescriptions de conception. Enfin, les départements locaux chargés du logement et de l'urbanisme dans chaque ville et région autonome doivent mettre en place des dispositifs complets et efficaces de surveillance de la qualité, de la sécurité et de l'exploitation des logements haut de gamme, afin d'améliorer la standardisation et la précision de la supervision de la construction et de la réalisation de ces projets.

(2) Éliminer les risques et les points faibles en matière de sécurité. Appliquer rigoureusement la responsabilité principale en matière de sécurité à toutes les parties impliquées dans la construction, en prenant pleinement en compte, dès les phases de planification et de conception, des mesures visant à faire face aux risques potentiels concernant le niveau de résistance aux séismes, la capacité portante des éléments structurels, les voies de secours, les systèmes d'alarme et de détection incendie, les systèmes de surveillance, les systèmes de contrôle d'accès, la détection et l'alarme contre les fuites de gaz ainsi que la sécurité électrique liée aux bornes de recharge. Les portes intérieures qui n’ont pas de prescription en matière de protection contre l’incendie et dont l’ouverture vers l’extérieur pourrait perturber mutuellement leur fonctionnement doivent être converties en portes s’ouvrant vers l’intérieur, tout en respectant une distance suffisante pour leur ouverture complète. Les entrées et sorties du parking souterrain doivent être équipées d’un auvent protégeant contre la pluie et les projections d’eau, avec un système organisé de drainage. Le sol du parking souterrain doit quant à lui être constitué d’un revêtement résistant à l’usure, antidérapant et ne générant pas de poussière. Les matériaux d’isolation thermique extérieure doivent posséder une classe de performance au feu supérieure aux normes actuelles, et des bandes coupe-feu doivent être installées conformément aux règles en vigueur. L'emplacement des unités extérieures des climatiseurs doit répondre aux exigences relatives à l'espace nécessaire pour leur installation et leur maintenance ; en outre, ce positionnement ne doit pas compromettre l'esthétique générale du bâtiment ni perturber le fonctionnement des logements voisins. Enfin, l’installation des équipements permettant l’alimentation en eau sous pression, le réseau de canalisations ainsi que la salle de transformation et de distribution électrique doit être conçue de manière à faciliter les travaux d’entretien et de réparation. La cuisine doit être équipée d’un siphon efficace pour organiser correctement l’évacuation des eaux usées. Enfin, les installations de recharge pour véhicules électriques doivent faire l’objet d’une conception spécifique, et les places de stationnement réservées aux véhicules électriques situées en sous-sol devraient être dotées des équipements de lutte contre les incendies appropriés.

(3) Perfectionner les fonctions d'usage résidentiel. Dans la conception de logements de haute qualité, il convient de refléter pleinement et précisément le concept de développement centré sur le peuple, en tenant compte des besoins résidentiels, de l'évolution de la structure démographique et des tendances du mode de vie. Il faut réduire le taux de densité au sol pour augmenter efficacement le taux de surface habitable, concevoir judicieusement les espaces dédiés à l'habitation, aux loisirs, à la salle de bains, etc., afin d'assurer une séparation claire entre zones calmes et actives, une séparation stricte entre zones sèches et humides, ainsi qu'une distinction nette entre espaces propres et sales, rendant ainsi les logements agréables et adaptés à la vie quotidienne, tout en prévoyant des espaces de rangement ou des espaces modulables et flexibles. Optimiser également l'espace intérieur et la disposition plane, tout en prolongeant le temps d'éclairage naturel. Toutes les installations techniques doivent être regroupées autant que possible dans les faux plafonds, avec des accès prévus à des endroits appropriés pour faciliter les inspections et les réparations. En intégrant des technologies innovantes telles que des unités de climatisation à ventilation contrôlée, un système complet de purification de l'eau pour toute la maison, un réseau étendu d'eau potable directe, un système intelligent de contrôle domestique, des détecteurs de fumée et de température incendie, une cuisine et une salle de bains intégrées, des cloisons modulaires et une séparation complète des canalisations, la hauteur sous-plafond des structures résidentielles doit être d'au moins 3,2 mètres. Les puits techniques de la cuisine et de la salle de bains doivent être installés séparément, avec un système mécanique d'extraction d'air ou des conditions prévues pour son installation ultérieure. Chaque logement équipé d'un ascenseur doit disposer d'au moins un appareil capable d'accueillir une civière, et les espaces tels que le hall d'entrée et les couloirs reliant ces zones à l'ascenseur doivent offrir suffisamment d'espace pour permettre la rotation et l'accès de la civière.

(4) Améliorer le niveau des équipements de soutien. Dans les quartiers résidentiels de haute qualité, des installations de services pour personnes âgées doivent être construites conformément à une norme d'au moins 20 m² de surface construite par cent ménages. De plus, des aménagements sans obstacles doivent être mis en place selon les normes en vigueur pour la construction d'infrastructures accessibles. Il est souhaitable d'aménager des espaces fixes dédiés aux activités sportives, des locaux destinés au fonctionnement du comité des propriétaires, des centres de garde et de soins pour enfants et personnes âgées, ainsi que des salles d'activités liées à la vie communautaire et à la politique locale, et même des cantines communautaires. L'objectif est de créer une atmosphère chaleureuse favorisant le vivre-ensemble, l'apprentissage collectif, la co-construction, le partage et la convivialité. Enfin, l'environnement résidentiel de haute qualité devrait inclure la planification et la construction d'espaces publics où les habitants peuvent se détendre ou pratiquer des activités physiques ; ces espaces verts concentrés devraient représenter au moins 10 % de la superficie totale du quartier résidentiel. En outre, il convient d'assurer la séparation entre la circulation piétonne et automobile, tout en encourageant des normes minimales pour l'aménagement des parkings, fixées à au moins 1 place pour 1,5 véhicule, avec une superficie minimale de 6 m × 3 m par place, et en prévoyant à l'avance des infrastructures permettant la recharge des véhicules électriques ou en intégrant directement des bornes de recharge.

(5) Promouvoir les technologies vertes et à faible émission de carbone. La construction de logements de haute qualité doit intégrer des concepts verts et sobres en carbone, en utilisant de nouveaux matériaux de construction sains, respectueux de l'environnement, écologiques et recyclables. Toutes les étapes du projet – planification, conception, examen des plans de construction, exécution des travaux, réception finale, exploitation et entretien – doivent impérativement respecter des normes de bâtiment vert d'au moins une étoile. Les projets déjà achevés et réceptionnés sont encouragés à déposer une demande pour obtenir le label correspondant de bâtiment vert. La technique intégrée de structure d'isolation thermique est prioritairement adoptée pour l'isolation thermique des façades des logements. Il est recommandé d'installer des systèmes solaires photovoltaïques ou thermiques. Les résidences dotées de galeries communes et de patios intérieurs doivent adopter des mesures efficaces de drainage et de prévention du verglas. De plus, les espaces communs à l'intérieur des bâtiments devraient être prévus avec des voies de chauffage. Dans les quartiers résidentiels de haute qualité, les sous-sols, parkings souterrains, halls d'ascenseurs et locaux techniques doivent bénéficier d'une couverture complète du signal de communication. Enfin, les routes et places de parking du quartier devraient utiliser du béton ou des carreaux perméables, tandis que les matériaux utilisés pour les façades extérieures des bâtiments devraient être de haute qualité, résistants à la saleté, à la dégradation et faciles à nettoyer ; l'utilisation de produits de construction ayant obtenu une certification écologique est également encouragée.

(6) Mettre en place un modèle de décoration complète sous forme de « menu ». Encourager les styles d'aménagement intérieur et les matériaux de construction de haute qualité pour les logements, en adoptant un mode de décoration « à la carte » permettant aux acheteurs de choisir selon leurs besoins personnalisés et fonctionnels. Explorer également des modèles personnalisés de livraison d'intérieurs finis, afin d'éviter que les travaux de rénovation secondaires n'endommagent la structure, les fonctions ou les matériaux du logement, tout en réduisant la pollution environnementale et le gaspillage de matériaux. Les parties communes à l'intérieur des logements doivent être livrées entièrement aménagées, et les normes de décoration des parties communes devraient rester identiques au sein d'un même complexe résidentiel. Pour les logements livrés selon le modèle de décoration complète « à la carte », il convient de préciser clairement dans le contrat de vente de biens immobiliers : la marque et le modèle des matériaux de décoration, les caractéristiques techniques des équipements, le coût total de la rénovation ainsi que les résultats attendus après la réalisation des travaux. Ces frais de rénovation seront intégrés uniquement au montant du prix d'achat du logement, sans constituer une base de calcul pour le versement des fonds destinés à l'entretien des parties communes.

(7) Améliorer le niveau de la domotique résidentielle. Dès la phase de conception, il convient d'intégrer les dernières avancées technologiques destinées à l'habitat, en intégrant pleinement les nouvelles technologies de l'information telles que la 5G, l'Internet des objets, le big data, l'intelligence artificielle et la technologie BIM dans la conception des logements. Grâce à l'itération et à l'amélioration continues de ces technologies, les résidents bénéficieront d'une grande commodité au quotidien. En s'appuyant sur les technologies intelligentes modernes, nous perfectionnerons les fonctionnalités intelligentes du logement, telles que le contrôle à distance, la sécurité intelligente et l'accès contrôlé, la surveillance automatisée avec système d'alerte, ainsi que les services d'appel d'urgence. De plus, en tenant compte des habitudes de vie et des besoins spécifiques de différents groupes cibles – comme les personnes âgées, les jeunes adultes et les enfants – nous améliorerons le confort résidentiel grâce à des configurations personnalisées adaptées à chaque scénario. Enfin, en nous concentrant sur la construction de logements de haute qualité, nous établirons une base d'experts spécialisés dans le domaine du bâtiment et de la construction résidentielle haut de gamme. Nous encouragerons activement les établissements d'enseignement supérieur, les instituts de recherche, les associations professionnelles et les entreprises concernées à participer activement à la recherche, au développement et à la promotion des équipements domestiques intelligents.

(8) Promouvoir le modèle de vente de logements prêts à être habités. Pour résoudre les problèmes majeurs actuels liés au système actuel de vente en prévente – tels que les retards dans la livraison, les arrêts de chantier et les projets laissés inachevés, ainsi que les écarts entre le bien promis et celui réellement livré – et afin de protéger l'équité du marché ainsi que les intérêts directs des acheteurs, il convient de mettre progressivement en place la vente de logements prêts à être habités. À cet effet, des expérimentations pilotes seront lancées sans tarder à Hohhot, Tongliao, Ordos, Ulanqab et Xing'an League. Les autres ligues et villes pourront, en fonction de leur situation spécifique, déterminer librement si elles souhaitent adopter ou non le modèle de vente de logements prêts à être habités pour leurs projets résidentiels haut de gamme. En ce qui concerne les projets résidentiels haut de gamme ne choisissant pas ce modèle de vente, et sous réserve d'un renforcement de la supervision des fonds collectés en prévente, les conditions requises pour la vente en prévente devront, en principe, être progressivement assouplies année après année, jusqu'à atteindre le stade où la structure principale du projet est complètement fermée.

(9) Normaliser le processus d'inspection sous forme de liste. Appliquer rigoureusement le système « inspection du logement avant réception », afin d'assurer aux acheteurs le droit à l'information concernant leur résidence et celui de superviser la qualité des travaux. Les entreprises doivent donc fournir aux acheteurs une liste d'inspection précisant les informations essentielles que ceux-ci doivent connaître en matière d'acceptation, d'utilisation, d'entretien, ainsi que sur les équipements, installations, couleurs et spécifications. Il est également recommandé aux entreprises disposant des moyens nécessaires d'organiser conjointement une inspection portant sur la structure, les fonctions, les matériaux de construction et l'équipement du logement, et d'obtenir ainsi les documents suivants : « Certificat de garantie de qualité du logement », « Notice d'utilisation du logement », « Attestation d'acceptation finale intégrale du projet de développement immobilier » et « Formulaire d'enregistrement de l'acceptation finale ». L'objectif est progressivement d'arriver à remettre les certificats simultanément à la remise des clés.

(10) Perfectionner le système d'inspection préventive des garanties sur les logements. Renforcer davantage le mécanisme de supervision de la qualité et de la sécurité des travaux, tout en encourageant activement la mise en place d'examens périodiques des logements par des moyens marketisés. Pour les parties, matériaux de construction et équipements couverts par des clauses de garantie de qualité dans les contrats, il convient d'y préciser clairement, dans ceux-ci, les informations essentielles ayant une influence sur l'utilisation, telles que les délais et normes de réparation. Par ailleurs, les matériaux et équipements principaux utilisés dans la construction de logements haut de gamme doivent bénéficier d'une durée et de normes de garantie de qualité qui ne soient pas inférieures aux exigences actuelles en vigueur dans la région autonome, avec une tendance à aligner progressivement leur durée de vie sur celle de la structure du bâtiment. Les entreprises de promotion immobilière doivent mettre en place un mécanisme de suivi de la qualité et de traitement des réclamations, en effectuant avant six mois à compter de la fin de la période de garantie, une visite auprès des acheteurs pour s'enquérir de l'état d'utilisation de leur logement. Enfin, ces mêmes entreprises doivent traiter sans délai les problèmes de qualité apparus pendant la période de garantie, tant en ce qui concerne leur portée que leur durée. Les logements haut de gamme peuvent instaurer un système d'inspection régulière et générer un code QR spécifique facilitant ainsi les vérifications ; les entreprises de promotion immobilière (ou les sociétés de services immobiliers) sont tenues de signaler et de résoudre rapidement les problèmes et risques détectés lors de ces inspections.

(11) Améliorer le niveau des services de gestion immobilière. Encourager les entreprises de services immobiliers à élargir activement leurs domaines d'intervention, à développer leurs ressources de service et à étendre leur offre, tout en explorant avec enthousiasme un nouveau modèle intégrant « services immobiliers + services de vie quotidienne ». Grâce à des approches innovantes telles que la combinaison des soins médicaux et du bien-être, l'assistance à domicile pour les personnes âgées, les services domestiques de ménage, la gestion déléguée des logements, la garde d'enfants ou encore la mise en place de cantines communautaires, il s'agit de répondre aux nouveaux besoins des habitants. En outre, favoriser activement la transition vers une gestion et une maintenance intelligentes des services immobiliers, ainsi qu'une meilleure gestion de la sécurité et une optimisation accrue de l'énergie et de l'efficacité. Encourager les entreprises de services immobiliers, tout en garantissant les exigences fondamentales en matière de qualité de la gestion et des services immobiliers, à réduire efficacement la consommation énergétique liée aux différentes activités immobilières grâce à une gestion scientifique, à des transformations technologiques et à des actions de sensibilisation. Ainsi, il sera possible de préserver au maximum les ressources et de protéger l'environnement. Enfin, promouvoir la mise en place d'un mécanisme d'évaluation par le comité des propriétaires du quartier, ainsi qu'un système de rejet en cas de mauvaise note, afin d'inciter les assemblées des propriétaires à remplir leurs responsabilités conformément à la loi et à faciliter la résolution des conflits liés aux services immobiliers.

III. Mesures de garantie

(1) Renforcer la coordination organisationnelle. Le Département régional des Logements et de la Construction urbaine et rurale est chargé d'organiser et de piloter les travaux de construction de logements de haute qualité dans la région autonome. Il oriente chaque ville et chaque préfecture à élaborer, en fonction des spécificités locales, des plans et mesures détaillés conformément aux exigences en matière de conception, d'aménagement, de construction et de gestion des logements de haute qualité, tout en établissant un mécanisme fondé sur « l'articulation entre le marché immobilier et le secteur du logement, avec une approche spécifique par ville », afin de favoriser progressivement la réalisation de projets résidentiels offrant « qualité supérieure au meilleur prix ». Les départements des Logements et de la Construction urbaine et rurale de chaque ville et préfecture doivent saisir cette nouvelle opportunité offerte par la construction de logements de haute qualité pour engager activement des échanges et des réflexions avec tous les services et organismes concernés, afin d'attirer et d'établir localement des chaînes industrielles et d'approvisionnement pertinentes, créant ainsi davantage d'emplois.

(2) Renforcer les incitations et l'orientation. À compter de 2025, les bureaux administratifs des différents leagues ainsi que les villes où se trouvent les gouvernements populaires municipaux pourront encourager et soutenir les investissements sociaux dans la construction de projets résidentiels de haute qualité. Les projets reconnus comme résidences de haute qualité par les autorités compétentes en matière de logement et de construction urbaine et rurale de leur ville ou league concernée pourront bénéficier d'un assouplissement adapté du plafond des prix soumis à l'enregistrement de vente. De plus, les banques et autres institutions financières seront encouragées à apporter un soutien financier sous forme de crédits aux projets immobiliers résidentiels de haute qualité répondant aux critères requis. Enfin, pour les acquéreurs qui recourront au prêt issu du fonds de garantie du logement pour acheter une résidence de haute qualité, ce prêt pourra bénéficier d'un soutien conforme aux règlements nationaux et régionaux applicables.

(3) Promouvoir le leadership par la démonstration. Mener des travaux pilotes pour la construction de logements de haute qualité, et en fonction de l'avancement des initiatives locales, organiser une sélection régionale des logements de haute qualité les plus recommandés, afin de mettre en avant un certain nombre de projets exemplaires très appréciés du public, bénéficiant d'une forte influence sociale et représentatifs du secteur. Organiser également à temps des visites sur site des projets exemplaires pour valoriser leur rôle moteur. Grâce à ce soutien aux projets pilotes et démonstratifs, favoriser la mise en œuvre et l'application concrète de nouvelles technologies et produits tels que les bâtiments verts, les constructions préfabriquées, la technologie BIM, les logements entièrement équipés ainsi que les matériaux de construction écologiques et les équipements intelligents.

(4) Renforcer la sensibilisation. Mettre davantage en avant les projets grâce à des initiatives telles que l'organisation d'une évaluation régionale des projets pilotes et exemplaires de logements de haute qualité. En restant fidèle au fil conducteur de la consolidation de la conscience du communautarisme national chinois, renforcer la gestion de l'approbation des noms attribués aux résidences et immeubles. Promouvoir activement les pratiques avancées et innovantes adoptées dans la conception, la construction, la livraison, l'exploitation et l'entretien des logements de haute qualité, afin d'accroître la prise de conscience, l'intérêt et la participation de la société, du marché, des entreprises et du public envers ces logements. Encourager les promoteurs immobiliers à intensifier leurs efforts dans la réalisation de projets de logements de haute qualité, visant ainsi à construire des habitations écologiques, sobres en carbone, intelligentes, durables et encore plus agréables à vivre, offrant une meilleure qualité, des performances supérieures, un environnement plus beau et une consommation énergétique réduite.